第 426-1 條 租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房 屋受讓人，仍繼續存在。 是規定房屋移轉，並沒有規定到土地移轉，所以在土地移轉的情況下， 有就有類推適用426-1的餘地。 回到是否能類推適用425的問題。 如果類推適用425第2項，在未定契約期限的情況下， 五年期限一到就要契約就期滿了，就要拆屋還地了。 現在要保護的法益是土地上的房子的物權， 如果使用借貸的利用實際上只是在土地上堆放雜物稻草， 有需要大費周章討論借用人的使用權是否需要保護嗎？ 當然是多了個房子在那邊，不希望它被拆， 才想說要引援哪個法條保有它對土地的使用。 有沒有房子有差啊。 ※ 引述《jjeffrey1015 (frey)》之銘言： : ※ 引述《Dodoroiscute (再想想)》之銘言： : : 標題: Re: [請益] 使用借貸物權化問題 : : 時間: Sat Sep 12 20:50:20 2020 : : 租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉， : : 請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？ : : 那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？ : : 那麼，在認為使用借貸可以物權化，類推適用425條的學者眼裡， : : 他們在借地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，的情形裡， : : 會去類推適用426-1？還是就直接類推適用425條1項？ : : ============================================================== : : 我的回答，只要是土地、房屋分屬不同人所有的情況下， : 租地建屋，土地跟房屋沒移轉前也都是不同人所有， : 難道土地所有人可以要求承租人拆屋嗎？ : : 都是適用或類推適用426-1，不能適用或類推適用425條第1項。 : 租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房 : 屋受讓人，仍繼續存在。 : 二、租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出 : 租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會 : 經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之 : 特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人 : ；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在 : 承租人如果沒有把房屋所有權移轉， : 他依據425條1項規定，可以主張租賃契約繼續存在於他跟土地受讓人之間， : 為何還需要特別去適用或類推適用426-1？ : : 因為買賣不破租賃的情況是，承租人是基於債權而占有受到保護。 : 第一項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人 : 於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。 : 占有反而是限制買賣不破租賃的適用 : : 而租地建屋或借地建屋的情況，承租人或借用人， : : 不僅僅因為債權而占有需要受到保護， : : 而是在土地之上還有一個屬於自己的不動產物權保護， : : 涉及的是兩個不動產物權的當事人間利益衡量的問題。 : 你重新看一下426-1的條文... : 承租人本來就不用受到426-1的保障了啊， : : 而我們在討論「類推適用」原則的時候， : : 要考慮的是立法目的(規範理由)，亦即法規所要解決的問題， : : 「債權物權化」只是法學論上的一個技術手段，並不是立法目的， : : 所以不能因為使用借貸跟租賃一樣都是做了債權物權化的處理， : : 就認為可以類推適用425，425不是處理兩個不動產物權分屬不同人的問題。 : : 426-1處理的是土地、房屋分屬不同人，而其中一方移轉所有權， : 承租人不需要426-1保障啊 : : 兩個物權如何維持既有的存在的問題。 : : 所以不論租地建屋或是借地建屋，土地或房屋的所有權移轉， : : 分屬不同人的不動產物權如何取捨，才是需要規範解決的問題， : : 依照立法目的類推適用，只能類推適用426-1。 : 如果使用借貸可以直接類推適用425， : 在土地所有權移轉的情況，借用人借地建屋，還需要類推426-1嗎， : 這樣的邏輯很難理解嗎？ : : 而且425第2項是對第1項的法律效果的限縮，並非各自獨立的兩個態樣。 : : 使用借貸只類推適用425第1項，卻又不受第2項在期限效果上的限縮， : 我沒說只能類推1項哦，但如果這樣表達上造成誤會，我在這邊做更正。 : : 難道使用借貸比租賃更需要保障嗎？ 無償比有償更不受限，似乎怪怪的。 : : 所以重點在於有沒有多一個房子，故只能類推適用426-1才能自圓其說。 : 跟多一個房子、少一個房子沒關係啊... --
1F：→ dreamsletter: 善用編輯文章... 09/12 23:09
※ 編輯: Dodoroiscute (1.200.218.48 臺灣), 09/12/2020 23:12:422F：推 roger191919: 多一個房子少一個房子的問題，其實看不懂你想表達的 09/13 00:14
3F：→ roger191919: 是「理論上要討論」還是「就算理論上可以討論但很麻 09/13 00:14
4F：→ roger191919: 煩所以不用去討論」？因為從理論上來講，不管有沒有 09/13 00:14
5F：→ roger191919: 房子，都應該可以討論有沒有類推適用的空間。最多最 09/13 00:14
6F：→ roger191919: 多可能就是考慮誠信原則的問題而已。否則，當我沒們 09/13 00:14
7F：→ roger191919: 看到425條規定，承租人租的是土地，他真的就拿來堆 09/13 00:14
8F：→ roger191919: 雜草，也沒有二項例外的情形下，當土地所有人移轉土 09/13 00:14
9F：→ roger191919: 地所有權時，依照你的講法，這時候沒有房子的物權要 09/13 00:14
10F：→ roger191919: 保護，是不是也乾脆讓承租人就不可以適用425呢？很 09/13 00:14
11F：→ roger191919: 顯然應該不是吧。再者，425以降要解決的東西，其實 09/13 00:14
12F：→ roger191919: 不僅僅是保護房子物權什麼的，最核心的思考應該是要 09/13 00:14
13F：→ roger191919: 處理土地房屋之間的使用權源問題，避免因為所有權移 09/13 00:14
14F：→ roger191919: 轉，就要有人被趕走或是就被拆屋。討論上，「有沒有 09/13 00:14
15F：→ roger191919: 房子」這件事其實影響的是「要件上比較像哪一條」， 09/13 00:14
16F：→ roger191919: 是要拿哪條討論的問題，而應該不是「沒房子就不需要 09/13 00:14
17F：→ roger191919: 討論」 09/13 00:14
18F：→ roger191919: 不過你說的「土地移轉沒有討論426-1餘地」基本上是沒 09/13 00:16
19F：→ roger191919: 錯的 09/13 00:16
20F：→ roger191919: 後面講425比較像是在否定類推適用425的論點，有沒有 09/13 00:19
21F：→ roger191919: 房子可能就真的是討論因素；但如果是可不可以「討論 09/13 00:19
22F：→ roger191919: 」類推適用425，就沒差（也看不太出來前一篇想講的是 09/13 00:19
23F：→ roger191919: 哪個層面的有差就是了） 09/13 00:19
簡言之，只有借地蓋屋的情況下，有一個建築物的物權法益需要保存。 接著才討論在這樣的情況下，要類推適用哪個法條能達到目的。 如果在沒有蓋房子的情況下，借用土地放草，若還類推適用425的買賣不破租賃的話， 那麼使用借貸跟租賃的區別在哪裡？ 乾脆規定買賣不破之前的債權存在，何必只規定租賃？ 使用借貸之所以被拿出來討論是否債權物權化，一定有個值得保護的價值， 那就是借地蓋屋的情形，其他借地停車、放垃圾、打籃球、跳廣場舞都不行啊。 這就是有沒有蓋房子的差別。 ※ 編輯: Dodoroiscute (1.200.218.48 臺灣), 09/13/2020 00:30:3124F：推 roger191919: 所以你是在論證你認為不能類推適用425這件事。從你 09/13 00:39
25F：→ roger191919: 的立場，應該是認為只要沒有房子就絕對不能類推適用 09/13 00:39
26F：→ roger191919: ，有房子…再看看？這樣嗎 09/13 00:39
請試想幾個實例的情境，有空試著推導看結論會是如何， 我想先休息了。晚安。 ※ 編輯: Dodoroiscute (1.200.218.48 臺灣), 09/13/2020 00:51:1227F：→ roger191919: 真是充滿自信的一個人啊，我只是在跟你確認論點罷了 09/13 01:08
28F：→ roger191919: 。 09/13 01:08